產業園區是對外開放、招商引資、管理創新的主要載體，是發展高新技術產業、促進產業集聚的重要平臺，為推動我國區域經濟發展做出了巨大貢獻。
同時，隨著我國經濟改革的進一步深入，尤其是進入數字經濟時代，產業演變速度的加快，我國的產業園區轉型升級也面臨著嚴峻考驗。
一、分析·園區演變與趨勢
我國產業園區經歷過40多年的發展，將其劃分為三個主要階段，同時將跨進數字經濟時代的第四個階段發展，每個階段的發展邏輯和運營形態存在著很大差異。
1、園區1.0：純工業園區
主要是我國改革開放初期，在促進對外開放和國際產業轉移背景下，通過提供優惠的土地價格與廉價的勞動力等成本因素驅動，使得園區成為中國對外開發的窗口，例如著名的蛇口工業園。
發展到后期，各省市更是為了當地經濟未來發展，建設的各種經開區和不同大小的工業園區。不過，這些園區大都位于城市邊緣或與小城市相鄰，只有單一生產功能、缺乏各種生活設施，同質化的政策、手段與客戶占地面積較大，早期以要素投入為主。
2、園區2.0：服務配套完善的園區
隨著園區的發展，大家逐漸認識到，在園區內通過提供綜合配套服務，如人才、研發、咨詢、培訓、技術、金融等，以服務型因素驅動，可以提升園區產業價值鏈，生產性服務業逐漸凸顯。
通過在園區內或園區周邊布局核心產業上下游配套企業，驅動核心企業發展，實現園區經濟的整體提升，產業也主要以制造業為主，同時也有部分的科技園區。
3、園區3.0：產城融合的園區
不得不承認，以上兩個版本的園區，與城市的關系是割裂的，隨著現代城市發展理念和職住平衡的需要，產城融合式的生態鏈綜合體形式出現了，它脫離蓋廠房、修馬路、種綠樹的最基礎園區建設，也跨越了為園區引進商店、餐飲等配套服務的階段，與城市的聯系更加緊密。
園區由生產制造為主逐步轉向研發、創新、孵化和高端服務為主，園區內需要獨立、優美的環境，需要城市級的服務設施。
4、園區4.0：新一代數字園區
除了園區物理空間配套完善外，通過移動互聯網，提升園區虛擬空間配套，即線上連接、線下經營的企業社群；營造全球鏈接的社交空間，形成內外開放、資源整合的產業生態圈。通過數字園區平臺建設，可以將分散的各種園區資源和功能平臺整合起來，充分發揮并放大各種資源和平臺的價值，打造有生命力的產業園區。
4.0階段的產業園區更加注重園區的硬件軟件智慧化。它提供彈性云服務、云辦公、企業金融服務、市場推廣等增值服務，全方位高智能地協助企業成長，甚至幫助創業型企業從“孵化”到融資上市的全過程。
當然這還是4.0的低級形態，隨著數字化技術的發展，這一形態還在進一步發展，如線下實體園區+線上數字園區深度融合、基于CIM空間信息服務平臺下的管理和服務的全景化呈現、全業務體系化的四云一平臺：招商與營銷云、產業服務云、公眾服務云、園區FM運維管理云。
二、重構與變革·新一代數字園區
新一代數字園區不僅是“傳統物理園區+數字化”， 而是依托5G、人工智能、大數據、BIM/CIM、工業/產業互聯網平臺等“數字基建”，催生的園區產業集聚形態、開發運營模式、園區發展形態、管理模式、服務模式及基礎設施的多層次變革，主要包括以下幾個方面：
1、第一種變革：園區空間形態
伴隨BIM對建筑完整信息數字化建模，用于設計、施工、使用、維護全生命周期管理的概念和思想，已經擴展到了城市和園區領域。未來我們的園區也可以采用更大級別的空間信息模型城市和園區CIM，“大場景的GIS數據+小場景的BIM數據+物聯網”的有機結合。
已有的BIM技術對城市中各個建筑可以做到構件尺度的數字孿生，從而將建筑物的信息數字化；GIS技術則能夠對城市尺度上的地形地貌、土地利用等宏觀空間環境特征和人群特征、信息資金流動等城市中無形的社會經濟活動信息進行結構化、歷時性的儲存。
而物聯網技術通過城市傳感器的廣泛布設，一方面可以對BIM中建筑物的運營數據進行補充，更重要的是對交通流、大氣、水文等城市開放空間中的微觀環境變化進行實時感知和收集。
BIM與GIS在空間范圍上互補、數據結構上共通，每棟建筑可以看作GIS中的一個地物，每一根管道、路燈等城市基礎設施也可看作BIM的一個構件。
在此基礎上嵌入物聯網數據，又大大提升了數據空間和時間粒度的細化程度，實現對城市空間精細、全面、動態、實時的數字化。
同時，以BIM、3DGIS、IOT技術為依托，我們可以實現城市和園區的建筑群、道路交通、城市部件、地下管線等空間對象的數字化和園區運行狀態的數字化、在線化和智能化。
通過數字孿生園區的技術，在虛擬空間再造實體空間的一個拷貝，作為現實空間的鏡像、映射、仿真與輔助，為智慧城市或園區規劃、建設、運行管理提供統一基礎支撐。
2、第二種變革：園區規劃建設
上面說到基于“數字孿生園區”技術，將形成虛實融合的實體園區和數字園區，也就改變了過去園區規劃編制、建設實施和審批、使用管理,即“規建管”是嚴重脫節的，導致園區數據資產無法沉淀。
利用BIM和3DGIS等先進信息技術構建統一的CIM園區信息模型，并基于園區一體化平臺，可實現園區的規劃、建設、管理全過程的數字資源集中管理與應用、信息互通與共享。
在規劃階段，多規合一，實現園區規劃一張圖。建CIM立園區信息模型，有效解決空間規劃沖突，推演園區發展，讓土地資源和空間利用更集約，方案更科學，決策更高效。
在建設階段，構建建設監管一張網。通過CIM平臺，采用物聯網及現場智能監測設備等技術手段，與園區工程現場數據實時互聯，實現對建設工程項目從設計圖紙審查、建造過程監督和竣工交付的全生命周期智慧監管，全面提升工程項目監管效能。
在管理階段，實現園區治理一盤棋。基于建設交付的CIM園區信息模型，通過CIM平臺，實時監測園區運行狀態，敏捷掌控園區安全、應急、生態環境突發事件，事前控制，多級協同，將園區管理精細到“細胞級”治理水平。
3、第三種變革：產業集聚形態
過去的傳統園區土地空間資源的限制，產業集聚到一定程度就受到限制，要么是在原有園區基礎上進行拓展，或者建立新的園區，但產業集聚到一定程度就會遇觸碰發展“天花板”及瓶頸。
而新一代的數字園區突破了土地空間的限制，可以根據某個特定的“產業價值主題”無限擴展，可以在線上建立大產業運營平臺，形成多個企業的集聚，形成“線上產業生態集群”，對于案例我們不妨參照下一二十年前的“在線酒店”行業。
如攜程的“跳出盒子，基于不同空間的競爭”，重新定義現代酒店的運營模式，實現了指數級的增長。相信隨著數字技術的發展發展，園區的產業發展也將逐漸從依靠物理空間的產業集聚，轉向線上化。
當然線上線下是一個相互融合、相互借力的過程，如阿里巴巴在拓展線上業務的同時，加快了向線下市場拓展的步伐，主要就是利用坐擁平臺和數據優勢賦能的方式幫助線下傳統零售業升級轉型，同時也和線下零售企業聯手開疆拓土，產業園區的發展也可以積極的學習這種線上線下整合的方式，也可以利用線上的“流量紅利”和線下的產業集聚優勢結合起來。
4、第四種變革：開發運營模式
“先圈地—再建園—最后招商”的線性思維經過這二十幾年的發展，是有一定風險的，它與產業發展的規律是相悖的。
“先圈地，再招商”的思維注定了在具體實施層面上，有時地方盲目大搞園區，沒有聚集產業，圈地搞園區建設后形成了巨大的資源和資金浪費，最直接的后果又常常是什么概念火就做什么，最終大量園區產業趨向同構化。
而數字時代的產業園區應該有一種逆向思維，重新構建開發運營模式：
產業集聚：打造線上線下產業生態圈，打造主題化的企業社群、企業家社群以及員工社群，構建園區品牌化體系并形成園區品牌社群，對園區品牌社群進行體系化運營。
產業眾籌：通過互聯網眾籌平臺完成產業眾籌，實現園區的策劃、概念和產品設計方案等系列支撐的眾籌，以及開發期園區的資金、服務資源和開發團隊眾籌等。
資本創新：信托融資、基建基金、股權私募基金和融資租賃等。運營資本創新：擔保公司、小額貸款公司、科技銀行、私募股權基金、風險投資等模式，以及以土地入股、物業入股、產業投資基金等多種形式投資園區企業。退出資本創新：資產證券化。
開發迭代：到線上形成聚焦，并形成一定的規模后，在線下做具體的產業空間載體，每期開發體量小，在開發過程中不斷分析和總結用戶的需求，并在下一期開發中以客戶反饋為導向進行改進。
可視招商：以CIM技術為基礎，結合大數據、人工智能技術，為用戶提供三維可視化的招商體驗服務，構建園區的產業圖譜，掃描上下游的優質企業，智能輔助精準招商，并對招商項目進行全過程管理，提升園區的品牌形象，提高園區的產業招商能力與成功率。
5、第五種變革：園區管理模式
園區智慧平臺融合各項智能監測數據、各業務部門與企業相關數據，實時共享，實現各部門業務聯動，協同處置，并結合CIM信息模型中的模擬推演與應急預案，進行應急指揮，全程督辦。
在業務處理中，按實際處置情況與周邊環境及各種突發狀態，逐步更新完善模擬推演的流程與應急預案，積累形成更趨合理的城市管理大數據。
通過多種業務數據，形成園區運行“大腦”， 同時形成一系列的園區管理數字平臺，如：基于大數據的智慧決策平臺、智能設施監管平臺、數字公共服務平臺、園區可視化導航平臺、園區智慧黨建平臺、智慧政策匹配云平臺等各類子管理服務平臺。
6、第六種變革：園區服務模式
未來，在新一代數字園區中應該推廣“平臺+管家”物業服務模式，依托園區智慧服務平臺，建立服務企業的生態圈，完善現代供應服務管理，精選各類商業和服務配套最優質供應商并在園區推廣，結合020模式應用。
不僅在平臺上可以提供看信息、找政策、招人才的一些基礎信息，更重要的是將構建出基于數字場景的園區綜合服務，未來可能就是一個基于“數字平臺+服務APP”體系。
體驗服務：數字平臺上的服務覆蓋企業、企業家及家人、員工等多重主體，涉及行政服務、生產性服務、生活性服務等方面。
數字迭代：根據入園企業數量、類型，相應的服務內容、服務價值進行迭代。
精準匹配：大數據平臺對園區服務需求進行整合，并通過自營服務以及整合服務的方式，實現服務需求與供給的匹配，建立服務類別豐富、服務能力強、快速高效的公共大服務平臺。
7、第七種變革：園區基礎設施
相比傳統園區的“三通一平”“七通一平”，新一代數字園區更加強調智能化的基礎設施，即運用數字化、智能化技術改造園區的交通、能源、水利、市政等傳統基礎設施，近幾年來，智慧管網、智慧管廊、智慧水利、智慧水務等這些富有科技感的新概念已經在落地，一些園區和新城新區在這方面的投入也樂此不疲。
如雄安新區提出，城市基礎設施，除通水、通電、通氣、通熱之外，還要“通感知數據”，這樣的一個智能基礎設施新體系，相當于給既往城市建設打造了神經系統，而X-Hub相當于這個神經系統的神經元。未來，分布在雄安新區的各類傳感器接入X-Hub，海量感知數據將被迅速上傳到智能基礎設施處理終端，為各種智能應用場景提供可能。
產業園區在我國過去幾十年經濟發展中起到不可替代的重要引擎作用，以后也必將起到更加重要的作用，但是在園區實際發展中，應該克服“靜態觀”“片面觀”，而從更加動態和系統的視角看問題，把握不同階段的產業和園區演化規律，立足長遠，著眼未來，才能找準我國產業園區發展轉型之路。
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