隨著房地產市場調控政策持續發酵,國內貨幣政策變化，金融市場資金供應的不斷收緊以及匯率波動增加，房地產市場持續降溫，行業整體面臨巨大的融資壓力。開發商紛紛尋找出路，商業地產、文旅地產、產業地產等紛紛成為房企轉型的方向。做產業地產的戰略規劃，開發商會陷入一些“迷途”，包括如何確定頂層設計、角色定位、產品結構等。為此，根據過往開發商做產業地產的經驗與教訓，有幾點體會跟大家分享。
產業地產的核心問題是什么?
是客戶問題。產業園區的客戶是企業，他們有五大特點：
1、非常理性，決策周期很長，非常關心性價比，他們花錢想要的是生產資料，不是買奢侈品買享受。
2、企業數量非常有限且有排他性，優質客戶容量有限，新增客戶很難，客戶成長速度跟你的去化速度不匹配。
3、中小企業比較多，規模小，成長性不確定，隨著經濟波動的影響很強。
4、客戶個性很強，需求比較離散，不同地域客戶文化不同，比如沈陽客戶談很好談，談完后毀約回收款很難，寧波客戶很難談，但談好之后回收款沒有問題。
5、客戶消費習慣沒有轉變，習慣自己拿地。我們要把他觀念轉變過來，這個轉變的背后是時間。
一定要記住，產業園區一切的一切都是客戶帶來的，客戶的行業屬性、區域分布的變化、大小企業的差異、內外需求的差異與變化、企業生命周期的特征、行業的升級換代、行業成本的變化和經濟的發展狀況等等一系列因素都會影響園區的定位，如果這些拿不準，也就會導致定位不準，那貿然開發就會導致失敗。
對此，要想成功操盤一個產業園區有幾點體會跟大家分享。
第一點是選址，選址的確很關鍵，這一點和傳統地產也一樣，但是園區的選址，關鍵要找到適合產業發展的土壤和環境;
第二點是產業定位，沒有前期精確的研判和定位，怎么做都是錯，越做越痛苦，甚至可能走上一條不歸路;
第三點是前期的園區規劃，是否符合這個產業的發展和變化;
第四點是除了園區的硬件，軟件平臺也非常重要，因為產業客戶看重的是你解決問題的能力，是你為產業增值的能力，一切都必須圍繞著產業轉，否則就是事倍功半，南轅北轍。
第五點是與政府之間的協調，以及對他們訴求的變通與處置，這里面非常微妙，如何在堅持自我和迎合政府之間取得平衡真的很重要，有的時候，你又需要它，又不需要它，這真是一門藝術。
第六點是一定要控制節奏和周期，小步快跑，快速迭代，個性、通用性和多樣性之間的把握很關鍵，有的時候，高大上沒有用，下里巴人反而讓你活得更久。
根據近年來國家政策推動產業轉型發展方向，以及產業園區產業、市場定位趨勢。分析認為，未來我國產業園區開發將呈現五大趨勢：
一是從注重優惠政策向發展產業集群轉變。
二是由加工型產業園區向研發型產業園區轉型。
三是從強調引進大型公司向科技型中小企業集群轉變。
四是由單純的土地運營向綜合的“產業開發”和“氛圍培育”轉變。
五是由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型。
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