在我國投資趨向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和城市更新大背景下，產(chǎn)業(yè)園作為產(chǎn)業(yè)高密度集聚之地，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。城市更新中的產(chǎn)業(yè)園可帶動(dòng)投資，實(shí)現(xiàn)GDP增長以及創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)等，其在產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)服務(wù)以及產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建等方面起著越來越重要的作用，對地方經(jīng)濟(jì)起到持續(xù)性的、強(qiáng)大的拉動(dòng)作用。所以，政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營有著非常高的積極性，并在政策、資源等方面給予較大的優(yōu)惠。
目前，國際形勢發(fā)生深刻變化，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在不斷調(diào)整，在國內(nèi)外環(huán)境變化的新時(shí)期下，原有的各類產(chǎn)業(yè)園遭遇到眾多的發(fā)展制約與瓶頸。大量存量園區(qū)需要盤活，新建園區(qū)需要通過突破創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)型升級，是園區(qū)發(fā)展所面臨的核心問題。
產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展趨勢和運(yùn)營模式
1、產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的四個(gè)趨勢
隨著中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，原有產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營模式已經(jīng)逐漸變得難以為繼，模式創(chuàng)新是入局產(chǎn)業(yè)園必經(jīng)之路。縱觀我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，主要有四個(gè)趨勢的創(chuàng)新：
趨勢一、開發(fā)模式將從“物業(yè)售賣”轉(zhuǎn)向“持有運(yùn)營”。地產(chǎn)正在面臨從原粗獷的“投建售”向“持有運(yùn)營”轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)商持有的不僅是一個(gè)樓盤或一塊土地，更重要的是激活在這個(gè)社區(qū)或園區(qū)中的企業(yè)，如何對他們進(jìn)行高效的運(yùn)營。
趨勢二、產(chǎn)品模式將從“園區(qū)經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)向“城市經(jīng)濟(jì)”。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展，園區(qū)承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產(chǎn)活動(dòng)在區(qū)內(nèi)并存聚集，從而推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的城市化進(jìn)程，園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城區(qū)經(jīng)濟(jì)逐漸走向融合。
趨勢三、盈利模式將從“客戶思維”轉(zhuǎn)向“伙伴思維”。園區(qū)的盈利模式由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”轉(zhuǎn)變。園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)不再和入園企業(yè)形成甲乙方關(guān)系，而是通過成立產(chǎn)業(yè)投資基金，入股入園企業(yè)，共同享受入園企業(yè)的成長收益。
趨勢四、運(yùn)營模式將從“管理園區(qū)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)園區(qū)”。未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)將圍繞三大方面建設(shè)服務(wù)體系：一是市場服務(wù)，二是園區(qū)服務(wù)，三是政務(wù)服務(wù)。服務(wù)是運(yùn)營的核心內(nèi)容，園區(qū)的運(yùn)營者應(yīng)從政府、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)員工等多個(gè)方面發(fā)掘需求，運(yùn)用5G、互聯(lián)網(wǎng)、VR等現(xiàn)代科技手段提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)服務(wù)模式的創(chuàng)新。
2、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式分析
結(jié)合產(chǎn)業(yè)園的四個(gè)發(fā)展趨勢，分析現(xiàn)有運(yùn)營模式可能存在的問題。
（1）政府運(yùn)營模式
園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務(wù)代理、行政事務(wù)代理的服務(wù)，然后收取一些服務(wù)費(fèi)用，同時(shí)政府部門也會(huì)給園區(qū)一些招商代理費(fèi)用和稅費(fèi)收取的優(yōu)惠。政府運(yùn)營模式適合于一些規(guī)模小、管理簡單的園區(qū)。對于一些大型的園區(qū)，這樣的運(yùn)營模式無法保證園區(qū)的長期運(yùn)營。這種模式是在產(chǎn)業(yè)園發(fā)展初期階段，在市場化運(yùn)作不夠充分的情況下采用的，目前在具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件的城市，這種模式不是政府愿意選擇的，也不符合產(chǎn)業(yè)園發(fā)展趨勢。
（2）投資運(yùn)營模式
投資運(yùn)營模式是通過政府投資建成園區(qū)后，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報(bào)，但是對于一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的推動(dòng)作用，因?yàn)閳@區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。這種模式也是運(yùn)營模式的一種，也是比較符合趨勢的。采用投資運(yùn)營模式，應(yīng)當(dāng)采用金融手段，在固定資產(chǎn)保值的情況下，通過與強(qiáng)大的運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
（3）分割服務(wù)運(yùn)營模式
政府或開發(fā)商建好園區(qū)，引入一家或多家運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)代理招商并為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息、投資、孵化等服務(wù)，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務(wù)運(yùn)營模式通常將一個(gè)園區(qū)分割成多個(gè)園中園，對于開發(fā)商來說可減少租賃中的很多瑣事，租金由服務(wù)機(jī)構(gòu)兜底。這種模式對運(yùn)營質(zhì)量不好把控，難以打造園區(qū)整體功能，對產(chǎn)業(yè)園長期發(fā)展不利。
（4）土地盈利模式
隨著近十年中國房地產(chǎn)市場的熱起，土地增值的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲(chǔ)、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進(jìn)行初步開發(fā)后，短期內(nèi)提升土地的價(jià)值，然后進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。這種模式更像一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)行為，獲利能力非常強(qiáng)，同時(shí)也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財(cái)力基礎(chǔ)。這種模式屬于傳統(tǒng)地產(chǎn)模式，不符合產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展趨勢，在城市土地資源有限、國家政策嚴(yán)控土地指標(biāo)的情況下，難以為繼。
（5）產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式
一些重要的開發(fā)區(qū)其實(shí)承擔(dān)了調(diào)節(jié)、完善、強(qiáng)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營的作用，園區(qū)設(shè)立的目的就是要做一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等，這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會(huì)進(jìn)行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺，然而園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準(zhǔn)備。園區(qū)會(huì)對一些有實(shí)力的入駐企業(yè)進(jìn)行投資，甚至直接投資一個(gè)全資公司在園區(qū)內(nèi)運(yùn)營一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
這種運(yùn)營模式的產(chǎn)業(yè)園往往要具備三種職能：行政職能、服務(wù)職能和企業(yè)投資運(yùn)營職能。對園區(qū)的管理能力和運(yùn)營能力都提出了很強(qiáng)的要求。這種產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃多個(gè)產(chǎn)業(yè)一起運(yùn)營，有招商、有投資、有獨(dú)資，運(yùn)營復(fù)雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內(nèi)形成壓倒性的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。
這種模式實(shí)際上是開發(fā)商+產(chǎn)業(yè)資源的模式，需要開發(fā)商與優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源一同投資運(yùn)營。通過園區(qū)企業(yè)盈利獲益。這是最符合產(chǎn)業(yè)園發(fā)展趨勢的，也是最理想的模式。但是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源有限，開發(fā)商相對來說話語權(quán)弱。產(chǎn)業(yè)資源主導(dǎo)了產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，包括復(fù)制新產(chǎn)業(yè)園。城市更新中，這種模式非常適合，但前期尋找到合適的產(chǎn)業(yè)資源至關(guān)重要。
產(chǎn)業(yè)園的更新是城市更新的重要部分，隨著產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)回歸，產(chǎn)業(yè)園不再以傳統(tǒng)地產(chǎn)買賣租售的模式發(fā)展，長期投資持有，通過做服務(wù)、做運(yùn)營，才是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的趨勢。而建立強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，引入產(chǎn)業(yè)資源，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利獲益的基本保障，起到增加就業(yè)和GDP，快速帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的作用。
產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營存在的主要問題
無論采取什么模式，產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營決定著產(chǎn)業(yè)園的最終發(fā)展，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)在運(yùn)營方面容易出現(xiàn)的主要問題在哪里，哪些方面存在結(jié)構(gòu)不合理呢?
1、園區(qū)的價(jià)值體系結(jié)構(gòu)不合理
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營與服務(wù)，是其核心價(jià)值體系。
產(chǎn)業(yè)園與地產(chǎn)開發(fā)在投資項(xiàng)目上是分不開的，所以投資運(yùn)營通常按照地產(chǎn)短平快的邏輯開展，但實(shí)際上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)在投資模式和運(yùn)營模式上差異很大，房地產(chǎn)的核心價(jià)值是產(chǎn)品銷售，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值是運(yùn)營增值，所以房地產(chǎn)的核心價(jià)值體系結(jié)構(gòu)是不適用于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的。這也成為眾多房地產(chǎn)商開發(fā)園區(qū)存在的主要問題。
2、園區(qū)的招商職能結(jié)構(gòu)系統(tǒng)不合理
招商引資在很多園區(qū)都是“頭號工程”，但是，這種工程是放置于運(yùn)營體系之下的結(jié)果，而不是唯一目標(biāo)，本末倒置。
所謂的招商引資，準(zhǔn)確地說是產(chǎn)業(yè)落地與集聚。好的園區(qū)運(yùn)營和招商條件包括：政策帶動(dòng)型、環(huán)境帶動(dòng)型、資源帶動(dòng)型、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型、市場帶動(dòng)型，從效果和可持續(xù)層面來看，最好五合一，四合一次之，三合一再次之，二合一又次之，最怕的就是單打一，一損俱損。
3、園區(qū)的資源整合結(jié)構(gòu)不合理
園區(qū)運(yùn)營也好，園區(qū)招商也好，頂層架構(gòu)誰都會(huì)說，也可以設(shè)計(jì)得天花亂墜，但最后落地執(zhí)行時(shí)真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰手里的資源多，誰整合有效資源的能力更強(qiáng)，誰就能堅(jiān)持到最后的勝利。
縱觀國內(nèi)園區(qū)招商引資和運(yùn)營服務(wù)的套路，重點(diǎn)招商、產(chǎn)業(yè)招商、以商招商、論壇招商、駐點(diǎn)招商等等不一而足，但成交卻極其可憐，時(shí)常掛在嘴邊的資源整合，更多的是低端低效的熙來攘往，原因在于不掌握不控制核心的決策性資源，這也是問題的根本。
4、園區(qū)的孵化培育體系結(jié)構(gòu)不合理
在產(chǎn)業(yè)園的營運(yùn)結(jié)構(gòu)中，孵化培育板塊是非常重要的，也是產(chǎn)業(yè)園價(jià)值的重要參考因素。很多產(chǎn)業(yè)園對孵化培訓(xùn)僅僅是成立一個(gè)產(chǎn)業(yè)基金，為小微企業(yè)提供一個(gè)創(chuàng)業(yè)空間，事實(shí)上孵化培育不僅僅是設(shè)立一個(gè)基金，引入資本這么簡單。資本只是企業(yè)發(fā)展的綜合要素之一，甚至在某些階段并不是核心要素，所以孵化培訓(xùn)體系需要的是企業(yè)發(fā)展中技術(shù)、人才、市場等多方面的體系化的服務(wù)和支撐體系。
孵化培育體系的建立不易。往往根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群類型，結(jié)合營運(yùn)方資源服務(wù)能力逐步搭建和完善的。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營優(yōu)化建議
根據(jù)國家相關(guān)政策，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢，針對前述問題梳理，我們建議對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)化措施如下：
1、構(gòu)建以“輕重平衡、運(yùn)營服務(wù)”為根本的園區(qū)核心價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)對園區(qū)內(nèi)外部發(fā)展生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建的支持，以及對產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)切入和導(dǎo)入的吸引；
2、在提升園區(qū)招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)綜合能力和深度挖掘目標(biāo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)資源需求兩方面發(fā)力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的落地推進(jìn)；
3、建立高效的、具有控制力的優(yōu)勢核心資源體系。在項(xiàng)目落地園區(qū)的過程中及時(shí)實(shí)現(xiàn)信息對稱與資源匹配，實(shí)現(xiàn)“政策、稟賦、人”三合一，最大化壓縮成本損耗；
4、建立多元化、全方位的園區(qū)企業(yè)發(fā)展集成服務(wù)系統(tǒng)。從量變到質(zhì)變，形成平臺化經(jīng)濟(jì)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)體系，“產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)”的生態(tài)環(huán)境得以優(yōu)化升級；
5、建立先進(jìn)的“孵化+投資培育體系”，實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，內(nèi)生增長，鏈?zhǔn)窖h(huán)”。
決定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功有三個(gè)核心因素，一是政府在政策上的強(qiáng)力支持，二是當(dāng)?shù)胤A賦資源與園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的匹配度，三是人，缺一不可。運(yùn)營依賴的就是人，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言是頂層設(shè)計(jì)，是需要前置且貫穿園區(qū)全生命周期始終的，而絕非可有可無的職能部門工作。
綠天使集團(tuán)是中國領(lǐng)先的專注于服務(wù)戰(zhàn)略新興領(lǐng)域，為快速成長的科技企業(yè)提供專業(yè)化產(chǎn)業(yè)升級服務(wù)的機(jī)構(gòu)。以孵化基地為支點(diǎn)，調(diào)動(dòng)、整合各方資源，為創(chuàng)業(yè)者打造一個(gè)環(huán)境優(yōu)良的創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈。綠天使集團(tuán)目前推介已運(yùn)營14個(gè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)和18個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成立3支產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)投資基金，孵化企業(yè)3000余家，已投資企業(yè)近60余家。通過在相關(guān)領(lǐng)域不斷深耕，綠天使集團(tuán)逐步形成以孵化+投資+加速+輔導(dǎo)上市的特色運(yùn)營模式，打造鏈條式、專業(yè)化、行業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新模式、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)的升級，推動(dòng)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提升相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、科技化、國際化，助力行業(yè)整合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，打造鏈條式、專業(yè)化、行業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)，形成生態(tài)共享的產(chǎn)業(yè)集群。
綠 天 使 產(chǎn) 業(yè) 園
聚產(chǎn)業(yè)·匯人才·創(chuàng)價(jià)值
打造新時(shí)代新興產(chǎn)業(yè)集群
以“孵化+投資+加速+輔導(dǎo)上市”的服務(wù)模式
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