1.民退是國進的原因，是企業投資收縮的結果，地方發展需要有人承擔職責—2022年除了個別家底厚的、高瞻遠矚的、亦或是有些愣的不要命的，哪個企業敢做逆周期投資？目前而言，以前規劃內的很多二三四線城市已經被主流企業徹底劃出的投資名單，但由于這些區域本身需要發展，特別是供應鏈、產業鏈的發展，那國資只能頂上。
2.國進背景下市場化企業仍在參與，只是增加了“總局控盤”的角色。就筆者來看，大多數國資城投對于園區興趣程度是不高的，他們更感興趣的是為區域做一些招商引資的績效工程，而對于園區業務自身收益方面的關注程度并不高，而且自身在管理機制下，也需要市場化企業進場，進而實現類似“總局控盤”與“分項執行”的關系體系。事實上園區由于發展的長周期特點，確實需要這樣一個總局控盤角色，這樣才能保證更長周期發展。
3.無論誰進誰退，園區的管制邏輯發生變化是行業變化的根本，從生意邏輯變成責任邏輯，長期追責等制度體系的建立對行業發展有著深遠的影響。
國資城投走向“產業投資商+平臺運營商”做好總局控盤。市場化企業走向“EPC+O”做好分塊執行是未來方向。
對于園區運營商而言，如何通過強化運營能力，獲取各類資質幫助EPC工程方去鎖定標的是很關鍵的問題。
園區不只是城市層面的開發，更是對上對下都要有交代。在大方向研判正確的環境下，還要不斷的把握小趨勢、做出針對性動作，無論結果成功與否，對上對下都是非常重要的交代。當大家都招不到商的時候，能力就不是問題，態度才是問題。你看最近這一班班飛機向歐洲飛，我看大年初二飛出去的都有，去干啥呢 – 歐洲不行了趕緊去搶企業唄，這就是短趨勢，要抓住，而且不管成功與否，這也是態度問題。
如果對園區的理解只是在經濟層面，那就狹隘了，園區是創新高地、是深化改革的先行區和試驗區。例如當年蛇口工業區、廈門經濟特區等等，把握創新與改革的趨勢，站在更高維度上思考園區、分析園區就能理解園區一定能持續做下去的原因。
前一陣看到招蛇段院長的發言，深表認同，互聯網其實對園區產生了質的影響，在疫情期間很多企業發現，大多數問題都可以線上解決。按這個邏輯，園區的線下價值是被互聯網的發展快速降低的，所以園區一定要做好人的服務，但只是做好人的服務是遠遠不夠的。
業務邏輯一定要硬，老板要想的足夠細，否則是解決不了問題的
實業體系出來的人，想的多而且足夠的細。從全局掌控者的維度，不能被傳統的思考框架或職業經理人給你的思考框架陷進去，比如光談運營服務是很虛的一件事，什么是運營，運營具體怎么做？投入產出怎么算，對客戶真的有價值嘛。
對于產業地產行業總量的討論總是絡繹不絕，很多機構、企業都對行業總量進行了預估。各種說法都有，小的1萬億左右，大能估到4萬億樣子。筆者理解這個數字是被大大高估了。就工業廠房而言，行業總量國家統計局有公布“廠房及建筑物竣工價值”（季度更新）。
統計局公布的相關數據還有“廠房竣工價值”、“廠房竣工面積”、“廠房及建筑物竣工面積”、“廠房及建筑物竣工價值”，以及分省相關數據。可以看到2021年“廠房及建筑物竣工價值”總量是9524.63億元、“廠房及建筑物竣工面積”是56396.61萬方，單方平均價值為1688元/平，這就是國內廠房的整體情況。
但要注意的是，9524億并不是工業地產市場的整體情況，我國每年出讓的工業土地基本在2.5萬塊左右，月平均2000塊土地出讓，通過大數據計算對拿地企業進行股權結構穿透，根據穿透后的母公司股權情況，將拿地分為產業企業、政府平臺公司、產業地產商、其他四個大類，其中“政府平臺公司+產業地產商”主要以建設中小企業園區為主，占比約為25%~30%（近年來占比有所下降）。同時考慮到：1.不少租賃型項目實際是用產業企業拿地，申報為產業項目而非園區平臺項目，其中占比按經驗估算為總量10%；2.考慮產業地產一般均價可達2000-4000元/平,做產業地產的項目位置相對好、高出統計局工業廠房的平均價值；3.其他影響因素，這里就不一一列舉了。
總量統計下來，其實就“產業地產”—其中更狹義的“工業地產”概念而言，每年的市場總規模樂觀估計大概也就是4000-5000億左右，其中分割銷售規模撐死了也就4000億，且收到分割出讓等限制，未來的趨勢是銷售市場會出現逐步萎縮。當然以上估計是不含B29、商辦等土地的，如果說商辦也算產業地產，那就沒法做總量統計了。看到銷售市場4000億已經偏樂觀這個數值，就能理解為什么業內萬洋、聯東、中南高科等以工業廠房銷售為主的龍頭企業年合同銷售一般停留在100-200億元，員工即使聯東也就4000人規模，多了也養不起了。換個角度來說，一定程度來說銷售型廠房TOP5的企業，市占率已經不低了，這和我們外出考察時基本在每個區域都能看到TOP5銷售型廠房企業項目的直觀感受是一致的。我們再換個視角，4000億是什么概念呢？2017年碧桂園一家傳統房地產企業的銷售額已經穩穩突破4000億。這也印證了中城新產業愛明總早年說的一句話“產業地產是窄門之路”。
而現在遇到的最大矛盾是：大量地產人正在涌入產業地產這個窄門市場，從地產視角來看5000億的總體量，4000億的銷售市場，地產人薪酬要求又高，怎么可能容得下嘛！所以其實在市場中也可以看到，很多人搞起了二房東，甚至深度下沉，這其實都是行業即將步入內卷的重要特征。
那這個問題怎么解決呢？還是那句老話，產業地產根本是產業，產業地產這個詞本身就是聯東發明的，特指聯東模式。園區本身應該是園區平臺，如果從中國GDP30%以上即超40萬億是從園區貢獻出來，且市場不斷上升的這個思考點，真正的服務于產業、做好產業鏈、供應鏈的服務，那40萬億的市場怎么會容不下這點人呢？未來空間巨大大有可為啊！
所以，還是思路決定出路，你要死盯著拿地賣房，那就是4000億，不斷萎縮的市場，要真正的考慮產業服務那就是40萬億，不斷增長的市場空間！
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